物业管理早期介入大致分为四个阶段，即项目策划阶段，规划设计阶段，施工、安装阶段，竣工验收阶段。本人认为施工、安装阶段的介入的重要性、实用性和可操作性最强。

 

      在长期的物业管理实践中感触最深的是，一些物业的先天缺陷给物业公司带来许多棘手的难题最令人头疼，耗费了物业管理企业大量的人力、物力、财力和精力。例如房屋建筑的内在质量问题、设施管线中的隐患、设备安装的缺陷及对工程特别是隐藏工程的不了解、对复杂设备的不了解等，这些问题往往在竣工验收容易疏忽遗留下问题，造成日后物业管理的力不从心，困难重重。要改变这种长期以来难以克服的顽症，使之尽可能地限制在最小范围内，物业管理企业在施工、安装阶段介入就显得特别重要，并具有很高的实用价值和突出作用。

 

      （一）熟悉工程质量，协助监理把好工程质量

 

      在物业开发的施工阶段，物业管理企业应选派具有较强业务技术能力的工程技术人员介入其中，着重对房屋的结构情况，上、下水及管线预埋及管线路径、排水管的检查口、清扫口位置及给、排水的各种阀门位置进行了解，协助监理监督施工队做好土建及管线预埋的工程质量，同时监督、提醒施工方严禁将施工垃圾遗留在排水管中；特别留意屋面的防水和地下室的防渗及卫生间、厨房防水的工艺处理等，从而杜绝日后业主使用时发生屋面渗漏和下水堵塞等较难处理的问题。例如：我公司在物业管理的维修过程中经常遇到新建楼盘的排水管道内留有渣土、水泥块等杂质，短期不易察觉，时间一长由于头发、杂物的缠绕造成堵塞，而且建筑垃圾较硬，管道疏通机不易疏通，再加上下水管一般在业主装修时都封在吊顶内，处理起来非常麻烦；另外有的办公楼上下层结构和使用功能不同造成下水管横向排布过长，由于吊顶高度限制，管道的水平落差较小，长期使用很容易堆积杂物造成堵塞，如果再缺少必要清扫口，维修和疏通起来就更加困难；有的吊顶没有预留检修口或者检修口太小；有的阀门前没有安装便于拆卸的活节等等诸如此类的问题还有很多。由于长期的物业管理实践中积累了许多相关的经验，我们在介入城南的某处综合办公楼遇到了类似的问题，通过与建设方、监理方加强联系，积极参加他们的工程例会，提出相关的建议，同时监督施工方将排水管的地漏口用塑料布进行封扎；对于较长的横向排水管适当加粗管径并增加清扫口和倾斜落差。由于在介入施工过程工作细致，该楼盘至今从未发生过下水管堵塞等现象。

 

      （二）跟踪设备的安装，参与设备调试

 

      随着房地产市场的蓬勃发展，楼宇内的各种设备越来越完备，技术含量也越来越高，其发展趋势趋向智能化、信息化；电气控制由原来的各种继电器、接触器的强电控制方式，向数字化、模块化的弱电控制强电方式发展。楼宇内（特别是高层楼宇）的各种给、排水设备，消防报警和灭火设备、监控设备、供配电设备、应急照明设备、中央空调和电梯等技术不断升级，科技含量越来越高，这就对设备的使用和维护提出了更高的要求。在设备安装时，物业公司的设备维修人员应积极参加安装和调试，这样不仅可以保证设备的安装质量，同时也可以迅速地对设备情况全面了解，掌握设备的各种性能、维护、调试要领和使用方法，对设备上有不清楚、不了解的地方，设备安装单位的技术人员是最好的老师，所以参与设备的安装与调试也是对维修人员最好的培训。

 

      （三）可以与施工单位和市政等部门建立良好的关系，有利于物业公司今后的管理

 

      开发商在与施工单位签订合同时，往往约定了工程完工后的质保期，介入施工和安装过程，可以通过与施工和安装单位经常接触，相互沟通，建立良好的关系，便于日后在物业管理遇到房屋设备问题时，联系畅通，使问题及时解决。同时在施工期间经常与水、电、气等市政部门接触，加强相互联系，有利于物业管理遇到相关问题时的及时处理。例如：我们在介入联通某大厦时，由于在施工期间天天与建设单位、监理单位、施工单位在一起联合办公，参与它们的工程例会和施工秩序及场地安全的管理。通过长期接触，增进了相互理解，建立了良好的工作关系。大厦从土建施工、各种设备安装到装修和院内绿化等先后关系到几十家施工单位。我们将每家单位的负责项目、负责人、联系方式、项目的质保期限进行疏理编制成表格，加强与他们的沟通和联系，在大厦投入运行后对大厦工程设备中出现的问题，通过我们的联系及时得到解决，减轻了建设单位的负担，提高了维修的及时率和设备的完好率，同时降低了管理维护成本。

 

      （四）知根知底，唯我独有，为争取前期物业管理创造条件。

 

      由于施工安装阶段的介入，物业管理企业对开发的物业从房屋结构、到管线、阀门、隐蔽工程、设备情况等了如指掌；与施工安装单位、市政公用单位建立了良好的关系，这种得天独厚的条件是其他物业公司不具备的。这就为争取到前期物业管理创造了有利的条件。只有争取到前期物业管理，在这个平台上展现自己的管理能力和管理水平，得到了业主的认知，才能为以后真正地扎稳脚跟打下坚实基础。

 

      综上所述，物业管理早期介入是本着物业“全过程”管理的理念而产生的。在物业的开发初期，物业管理企业就介入其中，站在物业管理和业主使用人角度，结合长期物业管理经验的积累，总结出的一些在物业使用中经常出现的各种问题，从配套设施、水、电、气、安全系统、通信网络、垃圾处理、消防、车辆停放、建材选用和物业用房等方面提出专业性、建设性的意见、咨询报告，或者直接参与相关讨论、评审和施工的现场监理，通过早期介入这种建管结合的服务，可以有效的避免了因规划设计缺陷和施工质量问题，给今后的物业管理和业主使用带来不必要的麻烦，使物业开发有一个良好的开端，也为进一步争取到前期的物业管理创造有利条件，为日后的物业管理打好基础，同时也使物业所有人、使用人的权益得到保障。因此物业管理早期介入具有非常重要的意义和作用。